民泊旅館業法イメージ
民泊旅館業法イメージ
家

民泊の法律

大まかには3つの法律で対応

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民泊の法律

大まかには3つの法律で対応

住宅宿泊事業法

住宅を宿泊に転用

住宅と見取り図イメージ
 
いわゆる民泊新法といわれる法律で、2018年6月15日より施行されるもので、180日という期間制限があるものの、消防設備や住宅の用途変更などの面で旅館業法よりも登録がしやすいという側面もあります。しかし、地方自治体の条例によって宿泊営業の日数や営業許可地域などが”上乗せ条例”によって厳しくなることもあるので情報収集が重要になってきます。
 

旅館業法

6月に改正され一部規制緩和

旅館の部屋写真
 
ホテル、旅館などの施設が宿泊サービスを提供する場合、保健所より旅館業に基づく許可をもらわなければいけません。主に、浴室やトイレなどの衛生設備の設備基準が厳しく規定されています。さらにお客の出入りや宿泊名簿の管理、また別に建築基準法や風俗条例、消防法の設備要件など、旅館業法のみではない重層的な法律体系によって許可が出されます。
 

特区民泊

最低宿泊数の緩和開始

市街地のイメージ
 
東京都大田区や大阪府、大阪市、北九州市、千葉市、新潟市などで対象施設が要件に該当することについて、都道府県知事(保健所)が認定することにより、旅館業法の適用が除外される。最低宿泊日数の制限。原則2泊3日以上などがあるが、旅館業法より若干の施設要件緩和がされている場合もあります。
 
  

住宅宿泊事業法

住宅を宿泊転用

民泊の合法化への一歩

遊休不動産の活用方法の一つとして不動産業者の有効な収益ツールに
違法民泊施設が増えていることから、「住宅」の定義 (年間180日以内営業日)を明確にすることと 「住宅宿泊事業者」、「住宅宿泊管理業者」、「住宅宿泊仲介業者」というカテゴリーが作られることになりました。
届出は「住宅宿泊事業者」は、各自治体の保健所や区役所に書類を揃えて届出を経て、登録番号が発行されます。ホストが同居しない不在型事業者には「住宅宿泊管理業者」との管理委託契約が義務付けられます。
また「住宅宿泊管理業者」は再委託先として民泊運営代行業者と契約することも可能になっています。大まかな業務内容は、騒音やゴミ出しなどへの苦情への対応、24時間365日対応できる体制が整備されているかが要件になっています。当然のことながら宿泊者の宿帳の管理などが義務付けられています。
「住宅宿泊仲介業者」は、これらの物件をゲストに正しい情報を提供するとともに、掲載物件が合法に登録されている物件かどうかを確認する義務があります。
 
民泊カテゴリーの図民泊カテゴリーの図

なぜ民泊運営が人気なのか

原価相当

家賃相当額9万円(1ヶ月)

売上相当・宿泊費(1泊)

20,000円で25泊

清掃費・予約、集金代行費用

156,000円  

シミュレーション1シミュレーション1
 
 利益率が高い状況が想定されます。経理上は、不動産収入ではなく、事業収入になります。
ただし、稼働率を高めるためには、集客方法、リべニューの管理ソフトの導入、マッチングサイトへのデータアップ、部屋や物件の写真撮影方法など、細かな調整が必要です。
しかし、合法化へ向けての設備投資も考慮しなければいけません。
 
「やれば儲かる」時代は過ぎ去り、共通ルールの下で「価格以外のアピール力」、「部屋の個性化」で競争、また合法化への固定費の増加も考えられます。
 

宿泊以外のビジネス

清掃から内装業、廃棄物処理まで

「民泊」を支えるのは代行業者だけではありません。裾野が広いビジネス形態なので参入機会が多いビジネス。
「民泊」は自動車産業と同じような、裾野産業と考えます。
清掃業、ごみ等の廃棄物処理、内装などの建設業、予約システムなどのICT開発などを見ていくと多くの産業の参入の余地があり、また雇用創出にも貢献が可能です。また外国人の方の参入も増えています。
行政書士として、各種ビジネスに関する許認可や在留資格までもが関与可能な業種でもあります。
「1兆円市場」と言われる所以はこのような産業構造を持つからではないでしょうか。ぜひとも今がチャンス、この民泊ビジネスに参加してください。

当事務所と提携される業者様が増えています。
民泊ビジネス参入チャンネル

上の図は、クリックすると拡大します

 

住宅宿泊管理業者になるためには

不動産業に有利

新たに民泊分野へ参入への早道、今がチャンス

再委託先をマッチング可能な当事務所へのご依頼が増えています

相談受ける不動産屋

 国土交通省への登録にあんるので、再委託先によっては全国展開が可能です。また、民泊物件を自らが売買するにも最適なポジションになります。当事務所では事前登録時からの書類作成ノウハウもありますので、不動産業の免許をお持ちの方には手数料もお安く提供可能です。

私は登録可能?

内容にもよりますが、不動産の実務経験があるなら

無資格者、外国人経営での当事務所では登録実績もあります。

登録済み通知書
 登録までおよそ90日間(法律上)、実際には問題なければ一ヶ月程度で登録が完了しています。登録免許税は90,000円ですが、5年間有効と考えれば、1年で18,000円になります。現在、不在型事業者の方が多いので、登録番号が出れば委託契約を結びたいというお客様が多いのも事実です。

用意する書類は

宅建業の方であれば

宅建業登録時の書類の控え、個人事業主のかたは住民票、宅建業の許可証の写しなどで対応可能です。

当事務所の実績から、各種管理業登録関連セミナーを通じて多くの相談者、ご依頼者が増えてきています。民泊のことがわからないで済まさないで、大手や周りのライバルたちはすでに登録済みかもしれません。街の不動産屋さんが目の前の1兆円市場参入を見逃すことは残念なことです。

旅館業法

旅館業許可を取得するには

改正される旅館業法

部屋数の規制の撤廃

緩和が行われますが、自治体の判断にゆだねられています
ホテルイラスト

 
これまで「旅館」・「ホテル」というカテゴリー分け、部屋数の最小単位などが撤廃されます。一部屋からでも申請が可能になります。部屋のデザインや設置する家具などの自由度が高まり、最小単位の部屋に設備投資を多くかけて、ラグジュアリー感や高付加価値をつけることで集客することが可能になりました。そもそも旅館業法は「衛生面」への配慮が念頭にあるので、照明の明るさや、窓の開口部の面積、出入り口の幅などの細かな規定は若干残るものの、戦後すぐの日本の衛生、建築の状態を基準として考えられたものを、現在の社会情勢に合わせて、国の法律として改正したものです。

帳場・フロント

ICT技術を使用した対応

フロント設置義務が緩和されそうです
フロントカウンターイラスト

 
不特定多数の人間の出入りを管理するという観点から、営業方式によって設置の基準が変わりますが、フロント、帳場の設置、管理する人の常駐、面前での応対という義務の一部が緩和され。インターネット等を利用し、電子機器の端末を利用し、フロント業務を代行してもいいということになります。ただし、自治体によっては。ICT対応を認めない、フロント・帳場の設置は改正後も義務とする意見も出ています。いずれにせよ無人化するかどうかは、6月15日法律施行後の各自治体の条例やガイドライン等で確認が必要になります。
当事務所では、ICT対応を認める自治体への疎明書類作成の実績が
多数あります

消防法・建築基準法

重層的な関わりのある法律

各種・旅館業法だけではない他の法律の絡み
消防法・建築基準法の関係図消防法・建築基準法の関係図

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 旅館・各種宿泊関連法は、その法律だけではなく。消防法、建築基準法、さらには都市計画法、自治体のの条例(ラブホテル条例、マンスリーマンション条例など)、町内地区の条例、そしてごみなどの廃棄物法令の絡みも出てきます。小さくても都市のインフラの一部として秩序を守り、安全な運営を求めるという観点からでしょうが、かなり複雑になっています。

各専門家との連携

当事務所の特徴の一つ士業連携の違い

難しそうな図面の作成やどう変更するかの判断、概算見積もりなど
事務所との相関図

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当事務所は、図面の作成、簡易宿所等の設計や施行管理をしている会社、消防設備をしている会社などと提携しています。設備図面や消防機器設置図面など各役所との相談は専門家にアウトソースをしています。届出申請へ向けてのチームを作ります。
【概算料金】(税別)
・図面作成           50,000~200,000
・消防設備等          200,000~
・法34条民泊新法設備確認   50,000~
 がおおよその目安となっています。

特区民泊

特区民泊を始めるには

特区民泊可能地域

東京都大田区、千葉市、新潟市、大阪市、大阪府、北九州市など

最低宿泊日数は2泊3日から

外国人以外でも宿泊は可能

事前周知方法や要件などは自治体によって異なる

大阪市、大阪府などは稼働率が非常に高い

 

特区民泊イメージ特区民泊イメージ

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【メリット】
旅館業法の適用除外となり、許可取得のハードルが低い
建築基準法上ホテル・旅館としての扱いを受けず、効率的な土地活用が可能
(共同住宅の容積率緩和の適用可)
住宅転用や一室単位での売却等、売り上げや周辺環境の変化によって変更が可能
【デメリット】
条例の施行された国家戦略特区でしか申請できない
最低滞在日数は2泊3日以上からとなり、ニーズが合わない場合もある
立地条件によって収益性のばらつきがあるので
投資目的などの中途半端な考えでは失敗する事例が多い

トレーラーハウス

トレーラーハウスの活用

トレーラーハウス

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建物ではない車輌という発想

当事務所では、日本トレーラーハウス協会様と提携しております。

トレーラーハウスは、建物ではなく車輌扱いなのでナンバー、車検が必要になります。そして、協会が認定している業者が提供するものは、宿所として行政からの許可も取得した実績を持っております。簡易宿所のフロントの代わりやサテライト型の民泊の管理棟としての活用。また災害時用の一時的な仮設住宅としても使用が可能です。地方での大規模イベントの宿泊施設の増室分としても活用が期待できます。

 
モバイル民泊モバイル民泊

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宿泊客がいる所へ移動というモバイル発想

トレーラーハウスを利用した旅館業営業許可取得も可能に

条件として、工具なしでライフライン(電気・ガス・水道・下水道)の脱着が可能なことや、車両内に給排水タンクがないことなど設備面での細かな規定があります。
東京都新宿区で旅館業法営業許可を取得したという前例もあります。

貸しスペース

貸し会議室での運用

貸しスペース運営

規制の無いビジネス

宿泊料は1日単位ですが、貸し会議室は、運用方法で一日の収益が高い場合があります
貸し会議室イメージ

 
場所によりますが、宿泊室としての運用が規制で難しいケースとして、貸し会議室への変更が有効になります。1泊で7000円収益がない場合、会議室として12時間を¥1000/hで貸すことができれば、明らかに宿泊ビジネスより収益性が高いと考えられます。

■メリット
宿泊の場合と異なり清掃などが毎日いらない、ランニングコストが少なくすむ
小さい部屋でも運用が可能、夜中の騒音等のトラブルなどが少ない

■デメリット
収益はあるが宿泊費と異なり爆発的な伸びは少ない
マッチングサイトの手数料が高い
需要予想が大変重要になる(どこでも儲かることはない)

ニーズは様々

宿泊からスペース貸しへ

マンションなどの共同住宅での利用は、法的に管理組合や同フロアーの近隣住民との交渉必要と考えます。
マンションイメージ

 貸し会議室の単純な運用に関しては、法律的な許認可は必要はありませんが、人の出入りが激しい運用の際は、基本的に周りの住民への説明や理解を得たほうが後々のトラブル防止になります。用途は会議のほかに、「コスプレ写真撮影会」、「ママさん飲み会」、「女子会」、「会社の面接」など使用例は数々あります。
スペース貸しの専門会社との提携もございます。

古民家や一軒家でもあきらめる必要はありません。ドラマやカメラの撮影場所やイベントの利用でのニーズが非常に高まっています。


ご相談・ご紹介も是非とも当事務所へ

定期借家契約

定期借家契約で180日後の運用

定期借家契約イメージ

マンスリー運用の定期借家契約の運用

法律上は私人間契約になるため行政の入る余地は基本的にはありません。1日でも貸しても大丈夫なのですが、S61年の当時の厚生省の通達でマンスリーまでということが規定になっています。

住宅宿泊事業法の180日(それ以下の運用制限もある)以外の日の活用法は、基本は「住宅」として貸すことが必要になる、その場合、住宅宿泊管理業者と契約している場合は、管理業者との契約にそのことをお願いすることを書き込む必要があります。定期借家契約は、以前は公正証書等が必要になっていましたが、現在は重要事項説明をした旨の書類に借主が捺印すればいいことになっています。契約期間は法律上は何日でもいいのですが、上記の通達によってマンスリー運用が基本になっています。しかしながら、これは何の法的根拠の無いという説を唱える学者もいます。判例もなく単なる私人間契約といえます。宿泊の定義である寝具の提供を貸主がしなければ、旅館業法にも抵触することも無いというのもネットカフェ等の営業で具体的な例があります。

民泊行政書士になったピュアテツ

(見晴らし坂行政書士事務所ブログ)

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ピュアテツ

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